Se l’affitto con riscatto rappresenta una formula innovativa per avvicinarsi gradualmente all’acquisto di un’abitazione, il mutuo è un metodo più datato e anche più conosciuto e tuttora il più utilizzato per realizzare il sogno di acquistare una casa.
Un mutuo, per renderci conto di cosa stiamo parlando, consiste in un prestito che il cliente chiede alla propria banca per l’acquisto di una casa, ma anche per una ristrutturazione. La restituzione del prestito da parte del cliente all’istituto di credito avviene a rate che son composte da una quota di capitale ricevuto a prestito (quota capitale) e da interessi maturati (quota interessi).
Le caratteristiche del mutuo sono quindi le finalità, la durata, l’importo (inteso non solo in termini di somma richiesta, ma come percentuale del valore dell’immobile finanziata), il tasso applicato per il calcolo degli interessi e il piano di ammortamento utilizzato per calcolare le rate.
Le finalità possono essere un acquisto prima casa, acquisto seconda casa, acquisto casa occupata (casa già occupata da degli affittuari al momento della sottoscrizione del mutuo), acquisto per investimento (casa che verrà affittata) e per ristrutturazione.
Importante è la durata del mutuo che inciderà anche sull’importo della rata mensile, più leggero più il periodo è lungo. Di solito le banche concedono mutui della durata compresa fra i 5 e i 30 anni.
Il mutuo può essere a tasso variabile, ossia legato all’Euribor; a tasso variabile, ossia legato al tasso BCE e a tasso fisso legato all’IRS.
Esistono anche mutui a tasso misto: a tasso variabile con CAP cioè mutui con un tasso massimo prefissato contrattualmente (CAP) oltre il quale il tasso di interesse netto non potrà salire; Mutui a tasso variabile ma a rata costante, ossia a rata fissa e a durata variabile; con indice rinegoziabile, di solito ogni 2 o 5 anni, per scegliere di passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa.
Il Mutuo può essere sostituito e può essere rinegoziato con la propria banca. Ma ci sono anche la surroga – che prevede il subentro a costo zero di una nuova banca nell’ipoteca già iscritta per il mutuo, in modo che diventi creditrice del mutuo residuo.
Abbiamo anche la Sostituzione che prevede la redazione di un nuovo atto di mutuo con la nuova banca ma ha il vantaggio di permettere la modificazione anche dell’importo finanziato, ottenendo liquidità aggiuntiva.