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Mutui, quale scegliere?

Se l’affitto con riscatto rappresenta una formula innovativa per avvicinarsi gradualmente all’acquisto di un’abitazione, il mutuo è un metodo più datato e anche più conosciuto e tuttora il più utilizzato per realizzare il sogno di acquistare una casa.
Un mutuo, per renderci conto di cosa stiamo parlando, consiste in un prestito che il cliente chiede alla propria banca per l’acquisto di una casa, ma anche per una ristrutturazione. La restituzione del prestito da parte del cliente all’istituto di credito avviene a rate che son composte da una quota di capitale ricevuto a prestito (quota capitale) e da interessi maturati (quota interessi).
Le caratteristiche del mutuo sono quindi le finalità, la durata, l’importo (inteso non solo in termini di somma richiesta, ma come percentuale del valore dell’immobile finanziata), il tasso applicato per il calcolo degli interessi e il piano di ammortamento utilizzato per calcolare le rate.
Le finalità possono essere un acquisto prima casa, acquisto seconda casa, acquisto casa occupata (casa già occupata da degli affittuari al momento della sottoscrizione del mutuo), acquisto per investimento (casa che verrà affittata) e per ristrutturazione.
Importante è la durata del mutuo che inciderà anche sull’importo della rata mensile, più leggero più il periodo è lungo. Di solito le banche concedono mutui della durata compresa fra i 5 e i 30 anni.
Il mutuo può essere a tasso variabile, ossia legato all’Euribor; a tasso variabile, ossia legato al tasso BCE e a tasso fisso legato all’IRS.
Esistono anche mutui a tasso misto: a tasso variabile con CAP cioè mutui con un tasso massimo prefissato contrattualmente (CAP) oltre il quale il tasso di interesse netto non potrà salire; Mutui a tasso variabile ma a rata costante, ossia a rata fissa e a durata variabile; con indice rinegoziabile, di solito ogni 2 o 5 anni, per scegliere di passare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa.
Il Mutuo può essere sostituito e può essere rinegoziato con la propria banca. Ma ci sono anche la surroga – che prevede il subentro a costo zero di una nuova banca nell’ipoteca già iscritta per il mutuo, in modo che diventi creditrice del mutuo residuo.
Abbiamo anche la Sostituzione che prevede la redazione di un nuovo atto di mutuo con la nuova banca ma ha il vantaggio di permettere la modificazione anche dell’importo finanziato, ottenendo liquidità aggiuntiva.

Cos’è l’affitto con riscatto

In questi ultimi anni l’acquisto di una casa di proprietà è diventato meno difficile e complicato anche grazie a nuovi sistemi di acquisto, più graduali in termini di capitale iniziale. In particolare, vogliamo introdurre il sistema dell’affitto con riscatto, una modalità che arriva dai paesi anglosassoni, ma che anche da noi sta prendendo sempre più piede poiché permette di non disperdere i soldi di un affitto e di concretizzarli, dopo un periodo di tempo, in uno ‘sconto’ sul totale della cifra della casa da acquistare.

In particolare, possiamo dire che l’affitto con riscatto si conforma come una tipologia di contratto che permette di ricevere un immobile in affitto e consente, anche di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Rispetto a un normale contratto di affitto, il contratto di affitto con riscatto permette al locatario di diventare, entro un tempo prestabilito, il futuro proprietario dell’abitazione.

Non c’è un solo modello di contratto di affitto con riscatto. Di seguito forniamo le carateristiche dei principali modelli che pensiamo, successivamente, di rendere disponibili in pdf per una stampa online di una brochure.

Cominciamo dalla formula più utilizzata che consiste in un contratto di locazione con preliminare di vendita. Innanzitutto bene sapere che per redigerlo serve un notaio. In secondo luogo se i conduttore non dovesse finalizzare la compravendita della casa allora perderebbe le quote versate in precedenza. Queste verrebbero trattenute dal venditore a titolo di indennizzo, mentre il contratto di affitto può proseguire normalmente a patto che l’affittuario non decida i lasciare l’immobile richiedendo il recesso con un preavviso di 6 mesi.

Abbiamo poi una modalità nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del «premio» viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.

La terza tipologia di contratto più impiegata si chiama affitto con riscatto con riserva di proprietà, che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.